Štítek: Nemovitosti

Krátkodobý pronájem: vyšší výnos ale i riziko

Posted on by Adam Kubina

Výrazně vyšší výnos, ale také značné množství povinností a vyšší riziko. Tak by se dalo stručně shrnout srovnání krátkodobého pronájmu s tím klasickým, dlouhodobým. Fenomén krátkodobého pronajímání se těší vysoké oblibě nejen ve světě, ale i v České republice. Jak potvrzují někteří realitní makléři, byty pro tento typ pronájmu jsou stále častěji vyhledávanou investicí.

Lokalita, lokalita, lokalita

Při koupi bytu pro krátkodobý pronájem je zásadní především lokalita. Největší poptávka je po bytech poblíž atraktivních turistických cílů. Vůbec nejžádanější je Praha 1 a Praha 2, kde týdenní nájem nemovitosti vhodné pro dva lidi dosahuje až 9 500 Kč. Dalšími zajímavými lokalitami jsou například Žižkov, Smíchov nebo Pankrác. Tento fenomén se navíc postupně dostává i do dalších větších měst (viz infografika). Kromě turistů jsou častými zájemci o tento typ ubytování také zaměstnanci nadnárodních společností, kteří zde tráví pracovně řádově několik týdnů.

Nejen vyšší výnos, ale i náklady

Pokud přemýšlíte o tom, že budete svoji nemovitost krátkodobě pronajímat, například prostřednictvím internetové platformy AirBnB, je potřeba zvážit všechny náklady, a to i ty, které nejsou na první pohled vidět. Kromě zvýšených výdajů na ložní prádlo, čistící prostředky a další náklady je potřeba vzít v úvahu i čas, který budete muset věnovat organizačním záležitostem. Krátkodobý pronájem pochopitelně vyžaduje mnohem aktivnější přístup než ten klasický. V úvahu je potřeba také vzít vyšší riziko, že narazíte na problémové nájemníky, kteří nebudou platit, případně Vaši nemovitost poškodí a podobně.

EET a krátkodobý pronájem

Pozor je potřeba si dát i na daňové a další administrativní konsekvence. Pokud majitel byt za účelem zisku pronajímá pravidelně a zároveň poskytuje hostům alespoň základní služby, jako je úklid či výměna ložního prádla, je povinen mít živnostenské oprávnění. Z toho pro majitele plynou další povinnosti, například musí měsíčně odvádět zálohy na sociální pojištění. Další komplikaci přináší zákon o elektronické evidenci tržeb. Je-li byt pronajímán pravidelně musí majitel vystavovat účtenky z registrační pokladny, a to i v případě že platba proběhla kartou po internetu.

Nejistá budoucnost

Trend krátkodobých pronájmů, jehož symbolem se v posledních letech stal portál AirBnB, se často nelíbí vládám případně vedení měst. Asi nejčastějším argumentem je problematický výběr daní, objevují se však i další. Mluví se například o tom, že dochází ke zhoršování dostupnosti bydlení pro místní obyvatele. Vliv může mít i lobby hoteliérů, kteří na trendu pochopitelně tratí.

V Berlíně platí zákaz pronajímání celých nemovitostí prostřednictvím ubytovacích služeb typu AirBnB, majitelé tak mohou pronajímat pouze jednotlivé pokoje. Podobná pravidla platí také například v New Yorku, Paříži, Barceloně nebo Amstrdamu.

Zdroj: AirBnB.cz, lidovky.cz

Byty v ČR: ceny stále na vzestupu

Posted on by Adam Kubina

Ceny bytů v České republice jsou již několik let na vzestupu. Zájem je jak o byty pro vlastní bydlení, tak i o byty investiční. V kurzu jsou především menší byty ve velkých městech s dobrou dopravní obslužností.

Na úrovni celé ČR rostou ceny bez větších poklesů od začátku roku 2012. Vývoj však zdaleka není rovnoměrný. Podle dat Českého statistického úřadu jsou byty v Praze téměř o 30 % dražší než v roce 2010 (báze indexu zveřejňovaného ČSÚ) a téměř o 40 % dražší než ve třetím kvartálu 2011, kdy ceny dosahovaly pokrizového minima. Zbytek republiky oproti roku 2010 zdražil o 8,5 %, od svého minima pak ceny vyrostly o necelých 20 %.

Nejdražší byty jsou ve velkých městech

Nejvíc zaplatí zájemci o byty v Praze, v průměru se zde ceny pohybují kolem 70 000 Kč/m². Následuje Brno s průměrnou cenou okolo 50 000 Kč/m² a Karlovy Vary se zhruba 37 000 Kč/m². Mezi 35 000 a 30 000 korunami za metr se pohybuje cena v dalších větších městech, jako je Plzeň, Olomouc, Hradec Králové, České Budějovice, Pardubice nebo Zlín.

Vysychající nabídka

Za růstem cen můžeme hledat rostoucí HDP a výhodné financování nákupů prostřednictvím levných hypoték. Existuje však ještě minimálně jeden důvod, a to docela prostý. Nové byty na trhu zkrátka nejsou. Vysoká poptávka a nedostatek bytů má za následek zvýšenou aktivitu developerů, kteří přichází s novými projekty. Příkladem může být plánovaná výstavba bytového komplexu v areálu Nákladového nádraží Žižkov.

Zvýšenou aktivitu v oblasti bytové výstavby naznačuje také infografika po pravé straně.

Administrativní komplikace

Nové projekty ovšem narážejí na značné administrativní překážky. Podle žebříčku Světové banky je Česká republika v dostupnosti stavebního povolení na 130. místě z necelých 200 sledovaných zemí. Také doba, kterou investor potřebuje k získání povolení, je jedna z nejdelších (19. místo). Z vyspělých zemí trvá získání povolení déle pouze na Slovensku a v Kanadě. Situace je navíc značně nepřehledná, v Praze se například stavební předpisy během posledních dvou let měnily rovnou třikrát.

Na místě je obezřetnost

Ceny ovšem neporostou věčně, existuje několik faktorů, které mohou trhem zahýbat. Jedním z nich by mohla být novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, podle které platí nově daň kupující, což zvyšuje jeho náklady. Vzhledem k situaci na trhu však výrazné dopady tohoto opatření nečekáme. Důležitější roli budou hrát úrokové sazby, které se v současné době pohybují na rekordních minimech. Jejich růst, v případě utahování měnové politiky, by znamenal pokles poptávky po nových bytech.  Zajímavý bude také vývoj na trhu nájemného. Až každý čtvrtý byt je pořizován za účelem investice se záměrem byt dále pronajímat. V případě poklesu ceny nájemného se tedy dá předpokládat snížení poptávky po nových bytech, respektive zvýšení nabídky bytů v případě prodejů nevýnosných investic. Ceny nájemného jsou však v současnosti stále na vzestupu, v Praze průměrná cena nájemného meziročně vzrostla o více než 24 %, dvojciferný růst jsme zaznamenali také v Brně, Plzni nebo Zlíně.

Zdroj: Český statistický úřad, realitymix.centrum.cz

Pražské kanceláře hlásí vysokou míru obsazenosti

Posted on by Adam Kubina

Oživení, které jsme již pozorovali například na trhu maloobchodních realit, vykazuje také trh kancelářských prostor. Praha hlásí nejnižší podíl neobsazených kanceláří od finanční krize v roce 2009. Pozitivní vývoj ekonomiky znamená pro mnohé společnosti rozšiřování kapacit a s tím spojené stěhování do většího.

Nejvyšší obsazenost od finanční krize

Ve třetím čtvrtletí 2016 přibylo na pražský trh celkem 13 900 m² nových prostor. Největším přírůstkem je Futurama Business Park F (10 200 m²) v Praze 8, nové plochy nabídly také zrekonstruovaný Harrachovský palác (1 400 m²) v Praze 1 a Antal Business Centre (2 400 m²) v Praze 4. Praha tak v současnosti nabízí 3 237 300 m2 moderních kancelářských prostor, z toho jich na konci třetího kvartálu bylo bez nájemce 378 500 m2. V relativním vyjádření to znamená, že 11,7 % prostor je volných k pronájmu, což je nejnižší číslo od finanční krize.

Cena nájemného se v průběhu roku příliš neměnila a v nejvyhledávanějších lokalitách se pohybuje kolem 18,5 – 19,5 EUR (tedy asi 500–525 Kč) za metr čtvereční na měsíc.

Výhled do budoucna

V současnosti probíhá výstavba téměř 250 000 m² nových kanceláří, v roce 2017 by mělo na trh dorazit zhruba 180 000 z nich. Vzhledem k silné poptávce by však neměl být problém nové kanceláře obsadit. Nečekáme ani výrazný pokles nájemného.

Zdroj: CBRE, hledamkancelare.cz

Nákladové nádraží Žižkov: lukrativní brownfield má nového investora

Posted on by Adam Kubina

Nákladové nádraží Žižkov je v současnosti jedním z nejlukrativnějších stavebních pozemků v Praze. Hlavní výhodou této lokality je její poloha blízko centra a slušná dopravní dostupnost (jezdí zde páteřní linka tramvaje číslo 9). Necelou třetinu, tedy zhruba 128 000 m2, tohoto komplexu v létě odkoupil největší český rezidenční developer Central Group.

Na území bývalého nádraží vyrostou především byty

Bývalý vlastník, uskupení zahraničních investorů v čele se společností Discovery Group, zde plánoval postavit velký hotel a nákupní centrum. Tyto záměry čelily kritice ze strany veřejnosti i odborníků, panovaly také pochyby o komerčním úspěchu nákupního centra. Central Group zde plánuje postavit zejména byty, těch má být až 2 600. Koncept počítá také s restauracemi, obchody a podzemním parkováním. Součástí komplexu má být i velká školka, kterou developer po dokončení převede do vlastnictví městské části. Součástí projektu je tramvajová linka, po které by mohly tramvaje přijíždějící z ulice Olšanská pokračovat středem nádraží, případně kolem něj.

Rezidence Parková Čtvrť

Celý projekt nese název Rezidence Parková Čtvrť. Charakteristickým znakem rezidence má být vysoké zastoupení zeleně, ta má pokrývat plochu přibližně 14 000 m2. Kromě parku o rozloze 3 000 m2, počítá koncept se zelení ve středové pěší ose a ve vnitroblocích domů, stromořadí v ulicích a s velkou zahradou u mateřské školky.

Magistrát čeká na výsledky urbanistické studie

Aby mohl být projekt realizován, musí dojít ke změně zemního rozhodnutí a na části pozemků musí dojít k odstranění stavební uzávěry. Magistrát k záměru přistupuje obezřetně, je totiž podle něj potřeba, aby byla zástavba citlivá k historické budově nádraží. Ta je od roku 2013 kulturní památkou, o kterou má zájem ministerstvo kultury, to zde chce zřídit kulturní centrum. Magistrát chce proto nejdříve vypracovat urbanistickou studii dané lokality a až na jejím základě dále postupovat. To by zahájení výstavby, které je plánované na rok 2019, mohlo výrazně posunout.

Nákladové nádraží Žižkov

Zdroj: Central Group, nadrazi.nfa.cz

Vysoká obsazenost průmyslových nemovitostí

Posted on by Adam Kubina

České ekonomice se daří, ve třetím kvartále vykázala růst 2,4 %. Vedle kancelářských budov a obchodních center cítíme zvýšenou aktivitu také na trhu průmyslových nemovitosti. Ten je v České republice v dobré kondici a aktivita firem je zřetelná ve všech jeho segmentech.

Míra neobsazenosti a ceny pronájmu

Již od začátku roku pozorujeme na trhu průmyslových realit klesající míru neobsazenosti. Za zvýšenou poptávkou stojí především firmy z oblasti e-commerce, maloobchodu a výrobní společnosti. Celková míra neobsazenosti dosahuje pouze 4,79 %. Průměrná výše nominálního nájemného zůstává poměrně stabilní na úrovni 4,00 eur/m² (tedy cca 108 Kč/m²) za měsíc. V rámci nejatraktivnějších lokalit však nyní pozorujeme náznaky mírného růstu cen pronájmů. Začíná také přibývat takzvané spekulativní výstavby, tedy výstavby bez předem známého nájemce.

Kromě Prahy patří mezi oblíbené lokality zejména Brno, Plzeň a území poblíž německých hranic.

Pohledem investora

Ve třetím čtvrtletí 2016 byly uzavřeny celkem čtyři transakce v celkové hodnotě přes 700 milionů korun. Na trhu je však stále nedostatek kvalitních prostor vhodných pro investice. Průměrný výnos tak klesá, mezikvartálně ztratil 25 bazických bodů a v současnosti tak v Praze činí 6,25 %.

Výhled do budoucna

Rok 2017 bude podle všeho stále nahrávat spíše nájemcům. Nadále očekáváme silnou poptávku zejména ze strany logistických a e-commerce společností.  Ceny nájemného se udrží na současných úrovních nebo mírně porostou.

Zdroj: Cushman & Wakefield

Komerční nemovitosti: zvýšená aktivita v sektoru obchodních center

Posted on by Adam Kubina

Česká republika letos zaznamenává zvýšenou aktivitu v maloobchodních tržbách. Rostoucí HDP a zvyšující se mzdy mají za následek rostoucí spotřebu domácností. Nejnovější data statistického úřadu ukazují pokračující růst maloobchodních tržeb (více v infografice po pravé straně), za první dva kvartály navíc vzrostly o dalších 7 %.

Rostoucí poptávka se projevuje na trhu komerčních nemovitostí, kde můžeme sledovat zvýšenou aktivitu kolem nákupních center a obchodních galerií. Dochází zejména k rekonstrukcím starších obchodních center a galerií, setkat se však můžeme i s rozšiřováním kapacit.

Česko láká nové prodejce

Příznivé podmínky přilákaly do Česka nové značky. Šlo zejména o luxusní módu a doplňky, jmenovitě: COS, Pinko, Pietro Brunelli, Cremieux, Stefano Ricci, Breitling, Michal Negrin, Patek Philippe nebo Bally. Nejvýznamnější však pravděpodobně bylo otevření britského hračkářství Hamleys v budově bývalé Československé obchodní banky v Praze Na Příkopě 14. Jde o třípatrovou prodejnu s prvky zábavního parku o celkové rozloze šest tisíc metrů čtverečních. Jedná se o největší hračkářství ve střední Evropě.

Stárnoucí nákupní centra

V České republice se v současnosti nachází zhruba 2,5 milionu metrů čtverečních nákupních center. To znamená 238 metrů čtverečních na 1000 obyvatel, v Praze je to dokonce 736 metrů čtverečních. Česko je tak zemí s třetí nejvyšší hustotou plochy nákupních center přepočtené na obyvatele ve střední Evropě.

Studie BNP Paribas Real Estate nicméně ukazuje, že české obchodní domy začínají stárnout. Více než polovina z výše zmíněných ploch je starší deseti let. V čase dochází nejen k opotřebení materiálů a technologií, ale mění se i vkus zákazníků. Deset let se proto dá považovat za stáří, kdy je vhodné provést úpravy, přinejmenším estetické.

Staví se po celé republice

Nejsledovanější právě probíhající rekonstrukcí je přestavba největšího českého obchodního domu OC Chodov. Jeho vlastník, společnost Unibail-Rodamco, ho momentálně rozšiřuje a renovuje stávající část. Rekonstrukce je velice rozsáhlá, má přinést 302 nových obchodů a přes tisícovku nových parkovacích míst. Součástí bude i největší české multikino s osmnácti sály. Tato rozsáhlá přestavba bude vlastníka stát přibližně 4,5 miliardy korun. Staví se i v Jablonci, Českých Budějovicích nebo Hradci Králové. V nedávné minulosti prošli větší či menší úpravou například: Varyada Karlovy Kary, Park Hostivař, Galerie Myslbek, Metropole Zličín nebo Avion Shopping Park Ostrava.

Očekáváme, že se brzy objeví i další projekty na modernizaci a rozšíření úspěšných obchodních domů a galerií.

Komerční nemovitosti: zvýšená aktivita v sektoru obchodních center

Rekordní rok pro český trh s komerčními nemovitostmi

Posted on by Adam Kubina

Investice do komerčních nemovitostí v České republice budou letos možná nejvyšší v historii. Tak to alespoň tvrdí studie poradenské společnosti CBRE, podle níž by měly přesáhnout hranici tří miliard EUR (81 miliard korun) za celý rok.

Třetí čtvrtletí vykázalo objem investic ve výši 497 mil. EUR (13,4 mld. korun). Zásadní roli sehrály zejména investiční transakce v Praze, které tvořily zhruba 88 % tohoto objemu. Jednalo se hlavně o dvě transakce, přesahují 100 mil. EUR (2,7 miliardy korun). Konkrétně jde o prodej City Tower a prodej Galerie Harfa a Harfa Office Park.

Regionům se tak dařilo výrazně méně než ve druhém kvartále, kde byl největší transakcí převod nákupního centra Forum Ústí nad Labem jihoafrické investiční skupině NEPI za 82,6 miliónů EUR (2,2 miliardy korun). Peníze ve třetím čtvrtletí plynuly převážně od českých investorů, kteří se na nich podíleli 75 %.

Od začátku roku to znamená celkový objem ve výši více než 1,4 mld. EUR. Hodnota investic je tedy meziročně o 42% nižší, skutečný rekord má však zlomit poslední kvartál. Ten pravděpodobně ve svém objemu předčí dosud uplynulou část roku. „Objem transakcí je aktuálně bezprecedentně vysoký. Předpokládáme, že letošní rok bude rekordní,“ uvedl šéf oddělení investic CBRE Chris Sheils.

V podobném duchu se vyjádřila i Lenka Šindelářová, vedoucí poradenství v BNP Paribas Real Estate APM CR, již v polovině roku. Do konce roku má dojít například k prodeji letenského Parkhotelu, který před šesti lety koupila a nákladně zrekonstruovala česko-izraelská skupina Daramis Group.

Rekordní rok pro český trh s komerčními nemovitostmi

Zdroj: CBRE, BNP Paribas Real Estate

Největší rozdíly v cenách bytů v rámci regionu

Posted on by Adam Kubina

Zřejmě není překvapením, že nejvíce jsou rozevřené pomyslné cenové nůžky v Praze. Rozdíl mezi cenami bytů v centru Prahy a v ostatních městských částech neustále roste. Oproti průměru je cena bytu v centru více než dvojnásobná.

V centru Prahy se průměrná cena za metr čtvereční pohybuje okolo 140 tisíc korun, což při standardní výměře 90 m2 znamená cenu blížící se k 13 milionům korun za byt. Centrum Prahy je samozřejmě exkluzivní a opět se zde potvrzuje, že tři nejvýznamnější faktory, jež udávají hodnotu nemovitosti, jsou lokalita, lokalita a lokalita. Setkáváme se zde navíc s extrémně nízkou nabídkou sestávající pouze z rekonstrukcí, nástaveb a pouze výjimečně menších developerských projektů.

Kromě centra je relativně draho také na Praze 8, kde se nacházejí luxusní novostavby, jako je například Rezidence Vltava, které nabízejí moderní bydlení s výhledem na panorama Prahy. Na druhém konci spektra luxusních novostaveb se nachází Praha 9 s poměrně vysokou nabídkou nových bytů.

Rozdíl nejdražších a nejlevnějších lokalit v Praze je na rekordní úrovni

Bydlení v centru světových metropolí je pro běžné občany nedostupné již delší dobu, Praha však dosáhla nového rekordu, alespoň co se Evropy týče. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší lokalitou v Praze dosahuje 309 % a je nejvyšší mezi velkými evropskými městy.

Cenové nůžky se také rozevírají mezi Prahou a zbytkem republiky. Průměrné ceny bytů v Praze jsou až o 150 % vyšší než kolik je průměr celé ČR.

Největší rozdíly v cenách bytů v rámci regionu

Zdroj: CBRE

Jedna z největších transakcí roku 2016: Čínská CEFC kupuje Florentinum

Posted on by Adam Kubina

Do finále se blíží jedna z největších realitních transakcí loňského roku. Skupina Penta prodává pražské Florentinum čínské skupině CEFC za zhruba 283 milionů eur tedy více než 7,5 miliardy korun. Jedná se tak o druhou největší realitní transakci roku 2016 v Česku. Tou největší byl prodej komplexu The Park na pražském Chodově, který koupila německá Deka Immobilien za zhruba 10 miliard korun.

Komplex Florentinum

Florentinum je kancelářský komplex, který se nachází v centru Prahy v ulici Na Florenci. Budova nabízí 48,5 tisíc m² kancelářských prostor a pojme až 3 500 lidí. Její výstavba, která byla dokončena v roce 2013, přišla Pentu na 5,5 miliardy korun. Budovu navrhnul architekt Jakub Cigler a v minulosti získala řadu ocenění. V současné době je objekt téměř plně obsazen. Mezi významné nájemníky patří například HSBC Bank, poradenská společnost Ernst & Young nebo advokátní kancelář Havel, Holásek & Partners, svoje kanceláře zde má i Penta.

Prodej vzbudil mezinárodní pozornost

O tom, že Florentinum bude na prodej, se mluví od jara loňského roku. „Zájem o Florentinum překročil hranice Evropy. Z řady nabídek zůstalo v užším výběru pět, ve finále skončili dva zájemci. Renomovaného německého investora překonala až v posledních týdnech nabídka skupiny CEFC,“ uvedl partner Penty Marek Dospiva.

Není to poprvé, co CEFC v Česku investuje. Skupině patří například fotbalový klub Slavie nebo pivovar Lobkowicz. Drží také deseti procentní podíl v tuzemské J&T Bance, který hodlá navýšit až na padesát procent. Skupina u nás investovala i do dalších firemních podílů a nemovitostí. Objevily se i spekulace o tom, že by Číňané mohli usilovat o podíl v Pentě, to však zatím ani jedna ze stran nepotvrdila.

Zdroj: Penta, Florentinum.cz

Daně a nemovitosti: nová pravidla jsou účinná od 1. listopadu 2016

Posted on by Adam Kubina

Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve také daň z převodu nemovitostí) prochází rozsáhlou novelou. V srpnu došlo k vyhlášení zákona č. 254/2016 ve Sbírce zákonů. Ten mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato novela nabývá účinnosti dnem 1. 11. 2016 a přináší nám několik zásadních změn.

Koho se změna týká?

Rozhodným dnem pro aplikaci příslušného znění zákona je okamžik vzniku daňové povinnosti. U nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným do katastru nemovitostí (kupní, směnné smlouvy) je rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. Pokud se jedná o nemovité věci nezapisované do katastru nemovitostí, je rozhodným dnem den nabytí účinnosti smlouvy. V případech, kdy ke vzniku daňové povinnosti dojde před 1. 11. 2016, postupujeme podle původní úpravy, pokud k ní dojde později, použijeme úpravu novou.

Kupujete nemovitost, zaplatíte daň

Asi nejdůležitější změnou je změna týkající se osoby poplatníka daně. Podle současné úpravy je poplatníkem daně především prodávající, nabyvatel se stává ručitelem (nezní-li dohoda jinak). Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Změna osoby poplatníka zároveň odstraňuje institut ručení.

Příklad:

Prodej bytu za sjednanou cenu 1 500 000 Kč, den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí je 16. 11. 2016.

Řešení:

Rozhodným dnem je 16. 11. 2016, řídit se tedy budeme již novou úpravou. Sazba daně zůstává ve výši 4 %, základem daně je sjednaná cena.

Daň ve výši:

1 500 000*0,04 = 60 000 Kč
zaplatí kupující nemovitosi.

Pozor na směnu nemovitostí

Dále se mění způsob, jakým se určuje základ daně v případě směny nemovitých věcí. Při určování sjednané ceny za nabývanou nemovitost nepřihlížíme k hodnotě pozbývané nemovitosti. Za sjednanou cenu se považuje pouze sjednaný doplatek, případně jiné plnění (v úvahu připadá například uhrazení dluhu za prodávajícího apod.). Výjimku z tohoto pravidla tvoří pouze případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti. Mění se i způsob stanovení srovnávací daňové hodnoty, ta nyní činí 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny, doposud to bylo pouze 75 %.

Příklad:

Směna bytu A se zjištěnou cenou 3 500 000 Kč za byt B se zjištěnou cenou 2 500 000 Kč a doplatkem 850 000 Kč, rozhodný den je po 1. 11. 2016.

Řešení:

Nabývací hodnotu určíme porovnáním srovnávací daňové hodnoty se sjednanou cenou, vybereme tu vyšší.

a) Daň z nabytí vlastnictví k bytu A:

Srovnávací daňová hodnota = zjištěná cena bytu A = 3 500 000 Kč
Sjednaná cena = doplatek = 850 000 Kč

Nabývací hodnotou (základem daně) při nabytí bytu A je srovnávací daňová hodnota ve výši 3 500 000 Kč, která je vyšší než sjednaná cena. Nabyvatel bytu A státu odvede 3 500 000*0,04 = 140 000 Kč.

b) Daň z nabytí vlastnictví k bytu B:

Srovnávací daňová hodnota = zjištěná cena bytu B = 2 500 000 Kč
Sjednaná cena = 0 Kč

Nabývací hodnotou (základem daně) je tedy 2 500 000 Kč. Nabyvatel bytu B státu odvede 2 500 000*0,04 = 100 000 Kč.

Osvobození nově pouze pro dokončené stavby

Novela také omezuje osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek. Osvobození se nově nevztahuje na rozestavěné stavby rodinných domů nebo jednotky v bytovém domě, ale pouze na stavby rodinných domů či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Časový test zůstává, k osvobození tedy dojde pouze v případě, že se jedná o první úplatné nabytí, ke kterému dochází do 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

Další změny

K dalším změnám patří například změna koncepce zdanění nabytí inženýrských sítí, rozšíření předmětu daně na případy prodloužení práva stavby, změny týkající se zdanění v případě přeměny právnických osob nebo zavedení úplného osvobození nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky. Zájemcům o tuto problematiku nejlépe poslouží internetové stránky Finanční správy či přímo zákonné opatření senátu 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí a jeho novela.