Daň z nemovitých věcí čeká každý rok v květnu všechny vlastníky nemovitostí. S jejich koupí či vlastnictvím se však váže více daňových povinností. Vzhledem k tomu, že daňové zákony jsou jedny z nejčastěji novelizovaných zákonů v ČR připravili jsme pro Vás velký daňový přehled.
Daň z nabytí nemovitých věcí
První věc, kterou budete řešit pokud se chystáte koupit nemovitost je daň z nabytí nemovitých věcí. Definuje ji zákon č. 340/2013 sb. a novela č. 254/2016 sb. Právě novela, která nabyla účinnosti 1. listopadu 2016 stanovila, že daň platí vždy nabyvatel. Pojďme si vysvětlit několik pojmů, které se s daní pojí.
Základní pojmy
Sjednaná cena – Sjednanou cenou se pro daňové účely rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tedy cena.
Zjištěná cena – Je cena, která byla stanovena znalcem v souladu se zákonem upravující oceňování majetku.
Směrná hodnota – Je cena nemovitosti, kterou je možné vypočítat např. na webu finanční správy. Do ceny nemovitosti jsou zahrnuty všechny důležité informace (staří nemovitosti, velikost, lokalita, druh, účel, technické parametry atd.). Jedná se tedy v podstatě o zjednodušený posudek, vytvořený podle platných daňových zákonů.
Srovnávací daňová hodnota – Odpovídá 75 % ze směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny. Poplatník si zde může vybrat, kterou použije.
Výsledná daň
Výsledná daň se vypočítá jako 4 % z nabývací hodnoty. Pokud je sjednaná cena vyšší nebo rovna než srovnávací daňová hodnota, potom nabývací hodnota odpovídá sjednané ceně. Pokud je sjednaná cena menší, potom nabývací hodnota odpovídá srovnávací daňové hodnotě. Daňové přiznání se podává vždy k místně příslušnému finančnímu úřadu, pod který spadá daná nemovitost (nikoliv poplatník) a je nutné ho podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci. Pokud se chcete dani z nabytí nemovitých věcí „vyhnout“, pak si kupte novostavbu přímo od developerské firmy. Při prvním převodu je totiž nemovitost od této daně osvobozena.
Daň z nemovitých věcí
Jakmile jste se jednou stali majiteli nemovitosti stáváte se automaticky i poplatníky daně z nemovitých věcí. Tu definuje zákon č. 338/1992 sb. Předmětem daně jsou téměř všechny druhy pozemků od zahrad, vinic, stavebních parcel, polí atd., a staveb ať už jde o chaty, rodinné domy nebo komerční nemovitosti určené pro podnikatelskou i nepodnikatelskou činnost. Každý druh nemovitosti má svá specifika, a tedy i jiný způsob výpočtu. Pojďme si ale ukázat, jak se počítá daň z nemovitosti u běžného bytu nebo domu.
Daň z nemovitých věcí – byt
Při výpočtu daně u bytu stačí znát výměru podlahové plochy. Podlahová plocha se násobí buď koeficientem 1,22 v případě, že se jedná o jednotku v bytovém domě, a její součástí je podíl na pozemku, a nebo koeficientem 1,20 (z výpočtu je tedy patrné, že do podlahové výměry bytu se nezapočítává podíl na společných prostorech). Výsledná upravená plocha se potom vynásobí základní sazbou 2 Kč/m2. Základní sazbu je ale ještě třeba vynásobit koeficientem, který je určený velikostí obce, ve které se nemovitost nachází, a aby to nebylo tak jednoduché, tak si každá obec může obecně platnou vyhláškou tento koeficient do jisté míry upravit. Koeficient může nabývat hodnot od 1 až 4,5. Tuto informaci je tedy nutné vyhledat nejlépe na webu finanční správy.
Daň z nemovitých věcí – dům
DZde je výpočet velmi podobný. Bere se v potaz zastavěná plocha domu, která se násobí základní sazbou 2 Kč/m2. Musí se ale ještě brát v potaz počet nadzemních podlaží. Za každé další nadzemní podlaží (pokud přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy domu) se zvyšuje základní sazba o 0,75 Kč/m2. Dále se musí opět zohlednit koeficient podle velikosti obce. Výsledný součin je splatná daň. Pokud k domu náleží pozemek je potřeba to do výpočtu taktéž zohlednit. Od celkové výměry pozemku se odečte zastavěná plocha domu. Základní sazba za čtvereční metr pozemku zůstává 2 Kč a ta se opět násobí stejným koeficientem polohy. Daňové přiznání je poplatník povinen podat do 31.1. příslušného zdaňovacího období. Pokud nedojde k podstatné změně v příštím zdaňovacím období, potom není potřeba podávat daňové přiznání znovu a platí původní daň i pro další rok.
Daň z příjmu fyzických osob
V určitých situacích může Vaše nemovitost ovlivnit i daň z příjmu fyzických osob. Pokud se rozhodnete nemovitost pronajímat nevyhnete se povinnosti každý rok podávat daňové přiznání. To se nutné provést nejpozději do 31.3. zdaňovacího období. Příjmy z nájmu jsou upraveny §9 zákona o dani z příjmu. V daňovém přiznání se nachází v příloze č. 2. U tohoto druhu příjmu lze podobně jako u příjmů z podnikání uplatnit výdaje. Nejjednodušší je uplatňovat výdaje paušální, ty jsou stanoveny aktuálně na 30 % z celkového úhrnu nájmů. Pokud se rozhodnete pronajímat váš byt či dům přes populární službu Airbnb mějte na paměti, že tyto příjmy nejsou příjmy z nájmu nýbrž z podnikání. To mimo jiné znamená, že člověk musí mít k tomuto provozování živnostenské oprávnění, platit zálohy na zdravotní pojištění a sociální zabezpečení atd.
Jedna pozitivní informace nakonec. Pokud jste si pořídili nemovitost na hypotéku, ve které fyzicky bydlíte, potom si může veškeré zaplacené úroky odečíst od základu daně (až do výše 300 000 Kč za rok) a tím ušetřit.
