Štítek: Praha

Jaké jsou příčiny nedostatku bytů v Praze?

Posted on by Adam Kubina

Ceny bytů v České republice jsou již několik let po sobě na vzestupu, přičemž nejvyšší tempo růstu je patrné v Praze. Za možné příčiny se nejvíce uvádí rostoucí ekonomická aktivita, rekordně nízké úrokové sazby na hypotečních úvěrech a faktor nedostatku bytů, jenž se nejzásadněji projevuje právě v našem hlavním městě.

Zaměříme-li se pouze na Prahu, situace s výstavbou nových bytů se v roce 2017 zlepšila. Stále se však jedná o velice nízká čísla, jak je možné vidět na grafu níže. Jednou z příčin nízké výstavby je bezesporu komplikovaný proces získání stavebního povolení.

Graf - Bytová výstavba v Praze

Dočkáme se zjednodušení procesu získání stavebního povolení?

Česká republika má tak zdlouhavý a komplikovaný proces povolování staveb. Podle žebříčku Světové banky, na 127. místě ze 185 porovnávaných zemí, v dostupnosti stavebního povolení. Ke zpřehlednění a urychlení by měl posloužit nový stavební zákon, který nabyl platnosti k 1. 1. 2018. Ten na druhou stranu zpřísňuje požadavky na energetickou náročnost budov.

Novela stavebního zákona zavádí zjednodušený postup při pořizování změn územně plánovací dokumentace. Měla by tak být zjednodušena stavební řízení a také urychlena příprava významných staveb. Například pro stavbu rodinného domu či chaty už nově nebude potřeba stavební povolení, ale pouze ohlášení stavby.

Jaký bude mít novela stavebního zákona vliv třeba na developery, na to si ještě musíme počkat. V novele je nově také zakotvena možnost toho, že stát může získat stavební povolení pro cizí pozemek. Stavět ale může až ve chvíli, kdy bude v jeho vlastnictví.

Původní návrh, kdy by stát mohl začít stavět ještě na cizím pozemku a jeho vlastnictví vyřešit až v průběhu stavby, tak neprošel. I tak by se mělo jednat o urychlení například při výstavbě dálnic.

 Graf - Stavební povolení pro výstavbu býtů v Praze

Počet vydaných stavebních povolení pro bytovou výstavbu v Praze klesl od roku 2010 o téměř 41 %. Podle dat Českého statistického úřadu z prvních tří čtvrtletí letošního roku lze očekávat, že bude pokračovat trend poklesu počtu vydaných stavebních povolení.

Pro výstavbu nových bytů je zejména důležité najít vhodné lokality, jejíž množství je v Praze omezené. Jedním z nejvíce diskutovaných území pro možnou bytovou výstavbu je Nákladové nádraží Žižkov, místo kterého může vzniknout až 2 600 nových bytů.

Mezi další očekávané developerské projekty patří výstavba téměř 1 000 bytů v Praze – Malešicích a také výstavba na Brownfieldu v Modřanech, kde by mělo vyrůst kolem 800 bytů.

Zdroje: ČSÚ, WB

Byty v ČR: ceny stále na vzestupu

Posted on by Adam Kubina

Ceny bytů v České republice jsou již několik let na vzestupu. Zájem je jak o byty pro vlastní bydlení, tak i o byty investiční. V kurzu jsou především menší byty ve velkých městech s dobrou dopravní obslužností.

Na úrovni celé ČR rostou ceny bez větších poklesů od začátku roku 2012. Vývoj však zdaleka není rovnoměrný. Podle dat Českého statistického úřadu jsou byty v Praze téměř o 30 % dražší než v roce 2010 (báze indexu zveřejňovaného ČSÚ) a téměř o 40 % dražší než ve třetím kvartálu 2011, kdy ceny dosahovaly pokrizového minima. Zbytek republiky oproti roku 2010 zdražil o 8,5 %, od svého minima pak ceny vyrostly o necelých 20 %.

Nejdražší byty jsou ve velkých městech

Nejvíc zaplatí zájemci o byty v Praze, v průměru se zde ceny pohybují kolem 70 000 Kč/m². Následuje Brno s průměrnou cenou okolo 50 000 Kč/m² a Karlovy Vary se zhruba 37 000 Kč/m². Mezi 35 000 a 30 000 korunami za metr se pohybuje cena v dalších větších městech, jako je Plzeň, Olomouc, Hradec Králové, České Budějovice, Pardubice nebo Zlín.

Vysychající nabídka

Za růstem cen můžeme hledat rostoucí HDP a výhodné financování nákupů prostřednictvím levných hypoték. Existuje však ještě minimálně jeden důvod, a to docela prostý. Nové byty na trhu zkrátka nejsou. Vysoká poptávka a nedostatek bytů má za následek zvýšenou aktivitu developerů, kteří přichází s novými projekty. Příkladem může být plánovaná výstavba bytového komplexu v areálu Nákladového nádraží Žižkov.

Zvýšenou aktivitu v oblasti bytové výstavby naznačuje také infografika po pravé straně.

Administrativní komplikace

Nové projekty ovšem narážejí na značné administrativní překážky. Podle žebříčku Světové banky je Česká republika v dostupnosti stavebního povolení na 130. místě z necelých 200 sledovaných zemí. Také doba, kterou investor potřebuje k získání povolení, je jedna z nejdelších (19. místo). Z vyspělých zemí trvá získání povolení déle pouze na Slovensku a v Kanadě. Situace je navíc značně nepřehledná, v Praze se například stavební předpisy během posledních dvou let měnily rovnou třikrát.

Na místě je obezřetnost

Ceny ovšem neporostou věčně, existuje několik faktorů, které mohou trhem zahýbat. Jedním z nich by mohla být novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, podle které platí nově daň kupující, což zvyšuje jeho náklady. Vzhledem k situaci na trhu však výrazné dopady tohoto opatření nečekáme. Důležitější roli budou hrát úrokové sazby, které se v současné době pohybují na rekordních minimech. Jejich růst, v případě utahování měnové politiky, by znamenal pokles poptávky po nových bytech.  Zajímavý bude také vývoj na trhu nájemného. Až každý čtvrtý byt je pořizován za účelem investice se záměrem byt dále pronajímat. V případě poklesu ceny nájemného se tedy dá předpokládat snížení poptávky po nových bytech, respektive zvýšení nabídky bytů v případě prodejů nevýnosných investic. Ceny nájemného jsou však v současnosti stále na vzestupu, v Praze průměrná cena nájemného meziročně vzrostla o více než 24 %, dvojciferný růst jsme zaznamenali také v Brně, Plzni nebo Zlíně.

Zdroj: Český statistický úřad, realitymix.centrum.cz

Nákladové nádraží Žižkov: lukrativní brownfield má nového investora

Posted on by Adam Kubina

Nákladové nádraží Žižkov je v současnosti jedním z nejlukrativnějších stavebních pozemků v Praze. Hlavní výhodou této lokality je její poloha blízko centra a slušná dopravní dostupnost (jezdí zde páteřní linka tramvaje číslo 9). Necelou třetinu, tedy zhruba 128 000 m2, tohoto komplexu v létě odkoupil největší český rezidenční developer Central Group.

Na území bývalého nádraží vyrostou především byty

Bývalý vlastník, uskupení zahraničních investorů v čele se společností Discovery Group, zde plánoval postavit velký hotel a nákupní centrum. Tyto záměry čelily kritice ze strany veřejnosti i odborníků, panovaly také pochyby o komerčním úspěchu nákupního centra. Central Group zde plánuje postavit zejména byty, těch má být až 2 600. Koncept počítá také s restauracemi, obchody a podzemním parkováním. Součástí komplexu má být i velká školka, kterou developer po dokončení převede do vlastnictví městské části. Součástí projektu je tramvajová linka, po které by mohly tramvaje přijíždějící z ulice Olšanská pokračovat středem nádraží, případně kolem něj.

Rezidence Parková Čtvrť

Celý projekt nese název Rezidence Parková Čtvrť. Charakteristickým znakem rezidence má být vysoké zastoupení zeleně, ta má pokrývat plochu přibližně 14 000 m2. Kromě parku o rozloze 3 000 m2, počítá koncept se zelení ve středové pěší ose a ve vnitroblocích domů, stromořadí v ulicích a s velkou zahradou u mateřské školky.

Magistrát čeká na výsledky urbanistické studie

Aby mohl být projekt realizován, musí dojít ke změně zemního rozhodnutí a na části pozemků musí dojít k odstranění stavební uzávěry. Magistrát k záměru přistupuje obezřetně, je totiž podle něj potřeba, aby byla zástavba citlivá k historické budově nádraží. Ta je od roku 2013 kulturní památkou, o kterou má zájem ministerstvo kultury, to zde chce zřídit kulturní centrum. Magistrát chce proto nejdříve vypracovat urbanistickou studii dané lokality a až na jejím základě dále postupovat. To by zahájení výstavby, které je plánované na rok 2019, mohlo výrazně posunout.

Nákladové nádraží Žižkov

Zdroj: Central Group, nadrazi.nfa.cz

Největší rozdíly v cenách bytů v rámci regionu

Posted on by Adam Kubina

Zřejmě není překvapením, že nejvíce jsou rozevřené pomyslné cenové nůžky v Praze. Rozdíl mezi cenami bytů v centru Prahy a v ostatních městských částech neustále roste. Oproti průměru je cena bytu v centru více než dvojnásobná.

V centru Prahy se průměrná cena za metr čtvereční pohybuje okolo 140 tisíc korun, což při standardní výměře 90 m2 znamená cenu blížící se k 13 milionům korun za byt. Centrum Prahy je samozřejmě exkluzivní a opět se zde potvrzuje, že tři nejvýznamnější faktory, jež udávají hodnotu nemovitosti, jsou lokalita, lokalita a lokalita. Setkáváme se zde navíc s extrémně nízkou nabídkou sestávající pouze z rekonstrukcí, nástaveb a pouze výjimečně menších developerských projektů.

Kromě centra je relativně draho také na Praze 8, kde se nacházejí luxusní novostavby, jako je například Rezidence Vltava, které nabízejí moderní bydlení s výhledem na panorama Prahy. Na druhém konci spektra luxusních novostaveb se nachází Praha 9 s poměrně vysokou nabídkou nových bytů.

Rozdíl nejdražších a nejlevnějších lokalit v Praze je na rekordní úrovni

Bydlení v centru světových metropolí je pro běžné občany nedostupné již delší dobu, Praha však dosáhla nového rekordu, alespoň co se Evropy týče. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší lokalitou v Praze dosahuje 309 % a je nejvyšší mezi velkými evropskými městy.

Cenové nůžky se také rozevírají mezi Prahou a zbytkem republiky. Průměrné ceny bytů v Praze jsou až o 150 % vyšší než kolik je průměr celé ČR.

Největší rozdíly v cenách bytů v rámci regionu

Zdroj: CBRE