Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve také daň z převodu nemovitostí) prochází rozsáhlou novelou. V srpnu došlo k vyhlášení zákona č. 254/2016 ve Sbírce zákonů. Ten mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato novela nabývá účinnosti dnem 1. 11. 2016 a přináší nám několik zásadních změn.
Koho se změna týká?
Rozhodným dnem pro aplikaci příslušného znění zákona je okamžik vzniku daňové povinnosti. U nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným do katastru nemovitostí (kupní, směnné smlouvy) je rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. Pokud se jedná o nemovité věci nezapisované do katastru nemovitostí, je rozhodným dnem den nabytí účinnosti smlouvy. V případech, kdy ke vzniku daňové povinnosti dojde před 1. 11. 2016, postupujeme podle původní úpravy, pokud k ní dojde později, použijeme úpravu novou.
Kupujete nemovitost, zaplatíte daň
Asi nejdůležitější změnou je změna týkající se osoby poplatníka daně. Podle současné úpravy je poplatníkem daně především prodávající, nabyvatel se stává ručitelem (nezní-li dohoda jinak). Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Změna osoby poplatníka zároveň odstraňuje institut ručení.
Příklad:
Prodej bytu za sjednanou cenu 1 500 000 Kč, den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí je 16. 11. 2016.
Řešení:
Rozhodným dnem je 16. 11. 2016, řídit se tedy budeme již novou úpravou. Sazba daně zůstává ve výši 4 %, základem daně je sjednaná cena.
Daň ve výši:
1 500 000*0,04 = 60 000 Kč
zaplatí kupující nemovitosi.
Pozor na směnu nemovitostí
Dále se mění způsob, jakým se určuje základ daně v případě směny nemovitých věcí. Při určování sjednané ceny za nabývanou nemovitost nepřihlížíme k hodnotě pozbývané nemovitosti. Za sjednanou cenu se považuje pouze sjednaný doplatek, případně jiné plnění (v úvahu připadá například uhrazení dluhu za prodávajícího apod.). Výjimku z tohoto pravidla tvoří pouze případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti. Mění se i způsob stanovení srovnávací daňové hodnoty, ta nyní činí 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny, doposud to bylo pouze 75 %.
Příklad:
Směna bytu A se zjištěnou cenou 3 500 000 Kč za byt B se zjištěnou cenou 2 500 000 Kč a doplatkem 850 000 Kč, rozhodný den je po 1. 11. 2016.
Řešení:
Nabývací hodnotu určíme porovnáním srovnávací daňové hodnoty se sjednanou cenou, vybereme tu vyšší.
a) Daň z nabytí vlastnictví k bytu A:
Srovnávací daňová hodnota = zjištěná cena bytu A = 3 500 000 Kč
Sjednaná cena = doplatek = 850 000 Kč
Nabývací hodnotou (základem daně) při nabytí bytu A je srovnávací daňová hodnota ve výši 3 500 000 Kč, která je vyšší než sjednaná cena. Nabyvatel bytu A státu odvede 3 500 000*0,04 = 140 000 Kč.
b) Daň z nabytí vlastnictví k bytu B:
Srovnávací daňová hodnota = zjištěná cena bytu B = 2 500 000 Kč
Sjednaná cena = 0 Kč
Nabývací hodnotou (základem daně) je tedy 2 500 000 Kč. Nabyvatel bytu B státu odvede 2 500 000*0,04 = 100 000 Kč.
Osvobození nově pouze pro dokončené stavby
Novela také omezuje osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek. Osvobození se nově nevztahuje na rozestavěné stavby rodinných domů nebo jednotky v bytovém domě, ale pouze na stavby rodinných domů či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Časový test zůstává, k osvobození tedy dojde pouze v případě, že se jedná o první úplatné nabytí, ke kterému dochází do 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.
Další změny
K dalším změnám patří například změna koncepce zdanění nabytí inženýrských sítí, rozšíření předmětu daně na případy prodloužení práva stavby, změny týkající se zdanění v případě přeměny právnických osob nebo zavedení úplného osvobození nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky. Zájemcům o tuto problematiku nejlépe poslouží internetové stránky Finanční správy či přímo zákonné opatření senátu 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí a jeho novela.
