Štítek: Byty

Jaké jsou příčiny nedostatku bytů v Praze?

Posted on by Adam Kubina

Ceny bytů v České republice jsou již několik let po sobě na vzestupu, přičemž nejvyšší tempo růstu je patrné v Praze. Za možné příčiny se nejvíce uvádí rostoucí ekonomická aktivita, rekordně nízké úrokové sazby na hypotečních úvěrech a faktor nedostatku bytů, jenž se nejzásadněji projevuje právě v našem hlavním městě.

Zaměříme-li se pouze na Prahu, situace s výstavbou nových bytů se v roce 2017 zlepšila. Stále se však jedná o velice nízká čísla, jak je možné vidět na grafu níže. Jednou z příčin nízké výstavby je bezesporu komplikovaný proces získání stavebního povolení.

Graf - Bytová výstavba v Praze

Dočkáme se zjednodušení procesu získání stavebního povolení?

Česká republika má tak zdlouhavý a komplikovaný proces povolování staveb. Podle žebříčku Světové banky, na 127. místě ze 185 porovnávaných zemí, v dostupnosti stavebního povolení. Ke zpřehlednění a urychlení by měl posloužit nový stavební zákon, který nabyl platnosti k 1. 1. 2018. Ten na druhou stranu zpřísňuje požadavky na energetickou náročnost budov.

Novela stavebního zákona zavádí zjednodušený postup při pořizování změn územně plánovací dokumentace. Měla by tak být zjednodušena stavební řízení a také urychlena příprava významných staveb. Například pro stavbu rodinného domu či chaty už nově nebude potřeba stavební povolení, ale pouze ohlášení stavby.

Jaký bude mít novela stavebního zákona vliv třeba na developery, na to si ještě musíme počkat. V novele je nově také zakotvena možnost toho, že stát může získat stavební povolení pro cizí pozemek. Stavět ale může až ve chvíli, kdy bude v jeho vlastnictví.

Původní návrh, kdy by stát mohl začít stavět ještě na cizím pozemku a jeho vlastnictví vyřešit až v průběhu stavby, tak neprošel. I tak by se mělo jednat o urychlení například při výstavbě dálnic.

 Graf - Stavební povolení pro výstavbu býtů v Praze

Počet vydaných stavebních povolení pro bytovou výstavbu v Praze klesl od roku 2010 o téměř 41 %. Podle dat Českého statistického úřadu z prvních tří čtvrtletí letošního roku lze očekávat, že bude pokračovat trend poklesu počtu vydaných stavebních povolení.

Pro výstavbu nových bytů je zejména důležité najít vhodné lokality, jejíž množství je v Praze omezené. Jedním z nejvíce diskutovaných území pro možnou bytovou výstavbu je Nákladové nádraží Žižkov, místo kterého může vzniknout až 2 600 nových bytů.

Mezi další očekávané developerské projekty patří výstavba téměř 1 000 bytů v Praze – Malešicích a také výstavba na Brownfieldu v Modřanech, kde by mělo vyrůst kolem 800 bytů.

Zdroje: ČSÚ, WB

Růst cen nemovitostí není zas tak markantní

Posted on by Adam Kubina

Růst cen nemovitostí není zas tak markantní, jak se na první pohled zdá v porovnání s růstem příjmů obyvatelstva.

Cenový růst na nemovitostním trhu se zdá být nekonečný, přičemž nejvíce ze všech se mluví o raketovém růstu cen v Praze. Podívejme se, jak jsou na tom ostatní části České republiky.

Srovnání cen

Pro srovnání jsme využili průměrné ceny 1 m2 za listopad 2016 a listopad 2017. Abychom mohli zařadit i Středočeský kraj, využili jsme průměrné ceny z měst Benešov, Beroun, Kladno, Mladá Boleslav a také z Prahy-východ a Prahy-západ.

11/2016 11/2017 Meziroční změna
Praha 72 300 75 600 4,56 %
Brno 52 300 55 400 5,93 %
České Budějovice 33 500 36 100 7,76 %
Hradec Králové 34 300 40 900 19,24 %
Jihlava 26 400 30 700 16,29 %
Karlovy Vary 35 900 38 100 6,13 %
Liberec 28 500 33 400 17,19 %
Olomouc 35 300 44 200 25,21 %
Ostrava 21 900 21 100 -3,65 %
Pardubice 31 800 34 000 6,92 %
Plzeň 35 400 40 000 12,99 %
Středočeský kraj 25 500 36 400 42,75 %
Ústí nad Labem 13 800 15 000 8,70 %
Zlín 31 700 33 300 5,05 %

Nejvyšší meziroční nárůst cen byl zaznamenám ve Středočeském kraji. Důvodem je nedostatek bytů v Praze a také jejich cena. To logicky nabádá lidi k zakoupení bytu v blízkém okolí Prahy, kde je bydlení “výrazně” levnější a dojezdová vzdálenost do Prahy je přijatelná. Nejlepší možnou ukázkou je středočeské město Nymburk, které má do Prahy výborné spojení jak vlakem, tak i autem.

Průměrná cena za 1 m2 v panelovém domě za období Q1-Q3 2016 byla v Nymburce 17 451 Kč. Za stejné období roku 2017 však tato cena stoupla až na 29 791 Kč. Došlo tedy k meziročnímu zdražení o 70,7 %. Pokud bychom se podívali na cihlové domy, vzrostla v Nymburce cena z 27 505 Kč v Q1-Q3 2016 až na 55 499 Kč ve stejném období v roce následujícím. Jedná se tedy o zdražení o více než 100 %..

V Ostravě naopak došlo k poklesu průměrné ceny bytu, ale nejednalo se o nějak významnou změnu. V Praze, o které se mluví ze všech měst nejvíc, došlo ke zdražení bytů o 4,6 %.

Dělá růst cen nemovitostí byty stále nedostupnější? Ne zcela.

Můžeme tedy pozorovat, že průměrné ceny za metr čtvereční bytu v drtivé většině krajů vzrostly. Stejně tak ale musíme brát v úvahu fakt, že rostla i průměrná hrubá mzda. Pro lepší pochopení jsme provedli analýzu mezi jednotlivými kraji. Pro tuto analýzu jsme využili údaje o průměrných mzdách za období v daném kraji, a také průměrné ceny za 1 m2 bytu pro stejná období a kraje. Výsledná tabulka nám vyobrazuje kolik ročních průměrných hrubých platů bychom potřebovali v jednotlivých krajích pro koupi bytu o velikosti 60 m2.

11/2016 11/2017 Meziroční změna
Praha 10,47 10,41 -0,59 %
Brno 9,91 9,80 -1,06 %
České Budějovice 6,83 6,89 0,89 %
Hradec Králové 6,92 7,68 11,00 %
Jihlava 5,27 5,76 9,26 %
Karlovy Vary 7,68 7,52 -2,11 %
Liberec 5,60 6,14 9,52 %
Olomouc 7,19 8,41 17,06 %
Ostrava 4,39 3,98 -9,41 %
Pardubice 6,49 6,47 -0,40 %
Plzeň 6,72 7,03 4,60 %
Středočeský kraj 4,71 6,23 32,41 %
Ústí nad Labem 2,76 2,80 1,45 %
Zlín 6,58 6,46 -1,74 %

Závěr

Jak je z tabulky vidět, ve většině měst nedošlo k zásadnímu rozdílu. Výjimkou je meziroční změna ve Středočeském kraji. Hlavní důvod, jak již bylo zmíněno, je nedostatek bytů v Praze a tudíž zvýšený zájem o byty v okolí Prahy, což tlačí na růst jejich ceny.

Zdroje: ČSÚ, realitymix.centrum.cz

Krátkodobý pronájem: vyšší výnos ale i riziko

Posted on by Adam Kubina

Výrazně vyšší výnos, ale také značné množství povinností a vyšší riziko. Tak by se dalo stručně shrnout srovnání krátkodobého pronájmu s tím klasickým, dlouhodobým. Fenomén krátkodobého pronajímání se těší vysoké oblibě nejen ve světě, ale i v České republice. Jak potvrzují někteří realitní makléři, byty pro tento typ pronájmu jsou stále častěji vyhledávanou investicí.

Lokalita, lokalita, lokalita

Při koupi bytu pro krátkodobý pronájem je zásadní především lokalita. Největší poptávka je po bytech poblíž atraktivních turistických cílů. Vůbec nejžádanější je Praha 1 a Praha 2, kde týdenní nájem nemovitosti vhodné pro dva lidi dosahuje až 9 500 Kč. Dalšími zajímavými lokalitami jsou například Žižkov, Smíchov nebo Pankrác. Tento fenomén se navíc postupně dostává i do dalších větších měst (viz infografika). Kromě turistů jsou častými zájemci o tento typ ubytování také zaměstnanci nadnárodních společností, kteří zde tráví pracovně řádově několik týdnů.

Nejen vyšší výnos, ale i náklady

Pokud přemýšlíte o tom, že budete svoji nemovitost krátkodobě pronajímat, například prostřednictvím internetové platformy AirBnB, je potřeba zvážit všechny náklady, a to i ty, které nejsou na první pohled vidět. Kromě zvýšených výdajů na ložní prádlo, čistící prostředky a další náklady je potřeba vzít v úvahu i čas, který budete muset věnovat organizačním záležitostem. Krátkodobý pronájem pochopitelně vyžaduje mnohem aktivnější přístup než ten klasický. V úvahu je potřeba také vzít vyšší riziko, že narazíte na problémové nájemníky, kteří nebudou platit, případně Vaši nemovitost poškodí a podobně.

EET a krátkodobý pronájem

Pozor je potřeba si dát i na daňové a další administrativní konsekvence. Pokud majitel byt za účelem zisku pronajímá pravidelně a zároveň poskytuje hostům alespoň základní služby, jako je úklid či výměna ložního prádla, je povinen mít živnostenské oprávnění. Z toho pro majitele plynou další povinnosti, například musí měsíčně odvádět zálohy na sociální pojištění. Další komplikaci přináší zákon o elektronické evidenci tržeb. Je-li byt pronajímán pravidelně musí majitel vystavovat účtenky z registrační pokladny, a to i v případě že platba proběhla kartou po internetu.

Nejistá budoucnost

Trend krátkodobých pronájmů, jehož symbolem se v posledních letech stal portál AirBnB, se často nelíbí vládám případně vedení měst. Asi nejčastějším argumentem je problematický výběr daní, objevují se však i další. Mluví se například o tom, že dochází ke zhoršování dostupnosti bydlení pro místní obyvatele. Vliv může mít i lobby hoteliérů, kteří na trendu pochopitelně tratí.

V Berlíně platí zákaz pronajímání celých nemovitostí prostřednictvím ubytovacích služeb typu AirBnB, majitelé tak mohou pronajímat pouze jednotlivé pokoje. Podobná pravidla platí také například v New Yorku, Paříži, Barceloně nebo Amstrdamu.

Zdroj: AirBnB.cz, lidovky.cz

Byty v ČR: ceny stále na vzestupu

Posted on by Adam Kubina

Ceny bytů v České republice jsou již několik let na vzestupu. Zájem je jak o byty pro vlastní bydlení, tak i o byty investiční. V kurzu jsou především menší byty ve velkých městech s dobrou dopravní obslužností.

Na úrovni celé ČR rostou ceny bez větších poklesů od začátku roku 2012. Vývoj však zdaleka není rovnoměrný. Podle dat Českého statistického úřadu jsou byty v Praze téměř o 30 % dražší než v roce 2010 (báze indexu zveřejňovaného ČSÚ) a téměř o 40 % dražší než ve třetím kvartálu 2011, kdy ceny dosahovaly pokrizového minima. Zbytek republiky oproti roku 2010 zdražil o 8,5 %, od svého minima pak ceny vyrostly o necelých 20 %.

Nejdražší byty jsou ve velkých městech

Nejvíc zaplatí zájemci o byty v Praze, v průměru se zde ceny pohybují kolem 70 000 Kč/m². Následuje Brno s průměrnou cenou okolo 50 000 Kč/m² a Karlovy Vary se zhruba 37 000 Kč/m². Mezi 35 000 a 30 000 korunami za metr se pohybuje cena v dalších větších městech, jako je Plzeň, Olomouc, Hradec Králové, České Budějovice, Pardubice nebo Zlín.

Vysychající nabídka

Za růstem cen můžeme hledat rostoucí HDP a výhodné financování nákupů prostřednictvím levných hypoték. Existuje však ještě minimálně jeden důvod, a to docela prostý. Nové byty na trhu zkrátka nejsou. Vysoká poptávka a nedostatek bytů má za následek zvýšenou aktivitu developerů, kteří přichází s novými projekty. Příkladem může být plánovaná výstavba bytového komplexu v areálu Nákladového nádraží Žižkov.

Zvýšenou aktivitu v oblasti bytové výstavby naznačuje také infografika po pravé straně.

Administrativní komplikace

Nové projekty ovšem narážejí na značné administrativní překážky. Podle žebříčku Světové banky je Česká republika v dostupnosti stavebního povolení na 130. místě z necelých 200 sledovaných zemí. Také doba, kterou investor potřebuje k získání povolení, je jedna z nejdelších (19. místo). Z vyspělých zemí trvá získání povolení déle pouze na Slovensku a v Kanadě. Situace je navíc značně nepřehledná, v Praze se například stavební předpisy během posledních dvou let měnily rovnou třikrát.

Na místě je obezřetnost

Ceny ovšem neporostou věčně, existuje několik faktorů, které mohou trhem zahýbat. Jedním z nich by mohla být novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, podle které platí nově daň kupující, což zvyšuje jeho náklady. Vzhledem k situaci na trhu však výrazné dopady tohoto opatření nečekáme. Důležitější roli budou hrát úrokové sazby, které se v současné době pohybují na rekordních minimech. Jejich růst, v případě utahování měnové politiky, by znamenal pokles poptávky po nových bytech.  Zajímavý bude také vývoj na trhu nájemného. Až každý čtvrtý byt je pořizován za účelem investice se záměrem byt dále pronajímat. V případě poklesu ceny nájemného se tedy dá předpokládat snížení poptávky po nových bytech, respektive zvýšení nabídky bytů v případě prodejů nevýnosných investic. Ceny nájemného jsou však v současnosti stále na vzestupu, v Praze průměrná cena nájemného meziročně vzrostla o více než 24 %, dvojciferný růst jsme zaznamenali také v Brně, Plzni nebo Zlíně.

Zdroj: Český statistický úřad, realitymix.centrum.cz

Největší rozdíly v cenách bytů v rámci regionu

Posted on by Adam Kubina

Zřejmě není překvapením, že nejvíce jsou rozevřené pomyslné cenové nůžky v Praze. Rozdíl mezi cenami bytů v centru Prahy a v ostatních městských částech neustále roste. Oproti průměru je cena bytu v centru více než dvojnásobná.

V centru Prahy se průměrná cena za metr čtvereční pohybuje okolo 140 tisíc korun, což při standardní výměře 90 m2 znamená cenu blížící se k 13 milionům korun za byt. Centrum Prahy je samozřejmě exkluzivní a opět se zde potvrzuje, že tři nejvýznamnější faktory, jež udávají hodnotu nemovitosti, jsou lokalita, lokalita a lokalita. Setkáváme se zde navíc s extrémně nízkou nabídkou sestávající pouze z rekonstrukcí, nástaveb a pouze výjimečně menších developerských projektů.

Kromě centra je relativně draho také na Praze 8, kde se nacházejí luxusní novostavby, jako je například Rezidence Vltava, které nabízejí moderní bydlení s výhledem na panorama Prahy. Na druhém konci spektra luxusních novostaveb se nachází Praha 9 s poměrně vysokou nabídkou nových bytů.

Rozdíl nejdražších a nejlevnějších lokalit v Praze je na rekordní úrovni

Bydlení v centru světových metropolí je pro běžné občany nedostupné již delší dobu, Praha však dosáhla nového rekordu, alespoň co se Evropy týče. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší lokalitou v Praze dosahuje 309 % a je nejvyšší mezi velkými evropskými městy.

Cenové nůžky se také rozevírají mezi Prahou a zbytkem republiky. Průměrné ceny bytů v Praze jsou až o 150 % vyšší než kolik je průměr celé ČR.

Největší rozdíly v cenách bytů v rámci regionu

Zdroj: CBRE